Закон «О градостроительной реновации» закладывает правовую основу для этой работы на годы вперед. Он подписан Президентом Узбекистана Шавкатом Мирзиёевым 10 июня текущего года, вступит в силу 12 декабря 2026-го. Документ меняет саму логику обновления городов. До сих пор снос и реконструкция старых кварталов проводились без единого регламента, каждый проект решал вопросы по-своему. Теперь правила одни для всех: от определения территории под снос до последней подписи в акте приема-передачи квартиры. Путь законопроекта занял почти год: Законодательная палата Олий Мажлиса РУз приняла его 9 сентября 2025-го, Сенат одобрил 7 апреля 2026-го. Полгода до вступления в силу правительству дали на утверждение пакета подзаконных актов.

Что подпадает  под снос

В законе работы разделены на 3 категории: реконструкция без изменения несущих конструкций, полный снос с новым строительством и создание зеленых зон вместо ветхой застройки. Основанием для включения территории в программу служит аварийное или устаревшее состояние домов. Не допускается причинение вреда зданиям с исторической или культурной ценностью. Отдельно прописана необходимость создания зеленых насаждений в будущих кварталах (не менее 25 процентов территории).

При Кабинете Министров Республики Узбекистан, а также Совете Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятах областей и города Ташкента создаются фонды поддержки градостроительной реновации. Запустить проект реновации могут государство через местные органы власти, сами жильцы, объединившись с концепцией будущей застройки, или инвестор со стороны.  В любом случае следующий шаг один - обязательное общественное обсуждение. На него дается 2 месяца после разработки концепции, при этом проект должен быть размещен на портале нормативных актов минимум 15 дней. Собственников предупреждают письменно за неделю до встречи, а саму дискуссию во избежание споров записывают на аудио и видео.

Дольше всего в законопроекте определялся показатель процента согласных на реновацию жильцов. Изначально он закладывался на уровне 100 процентов. Условие, которое на практике блокировало бы любой проект. Достаточно одного несогласного собственника - и вся реновация квартала повисает в воздухе. В итоге планку снизили до 80 - именно столько правообладателей должны нотариально подтвердить участие в проекте, чтобы территория попала в программу. Логика такова: право собственности не отменяется, но нельзя, чтобы из-за одного человека страдали все остальные. Исключение сделано для аварийных многоквартирных домов, опасных для жизни. Их включают в программу реновации даже без согласия большинства. Ждать единогласия там, где людям банально угрожает обрушение, неправильно.

При этом закон жестко ограничивает возможности давления на несогласных. Отключать воду, газ, электричество или отопление, чтобы вынудить подписать соглашение, запрещено. Блокировать доступ к недвижимости тоже нельзя. Все имущественные споры решаются исключительно через суд, и до вынесения решения снести объект никто не вправе.

Что должны знать граждане

Компенсация для жильцов реновационных домов имеет несколько форм. В их числе новая квартира на той же территории, жилье в другом районе или городе, денежная выплата либо иной вариант по соглашению сторон.

Отдельная строка - компенсация за причиненные неудобства. Она составляет 12 процентов от общей суммы выплаты и полагается каждому собственнику независимо от выбранной формы возмещения. Закон учел и тех, у кого нет документов на жилье. Если человек владел им открыто и непрерывно 15 лет и исправно платил налоги, стоимость объекта возместят на общих основаниях. Размер компенсации сначала определяет соглашение с дирекцией проекта, а если стороны не сходятся в цифрах - вопрос решает суд. Есть и третий путь, помимо компенсации и переезда. Собственник может войти в проект как долевой участник: внести имущество или передать имущественные права и таким образом получить долю прибыли, когда объект достроят и продадут.

Отдельно документ разбирает ситуацию с переселением. Если жилье нужно освободить раньше, чем построят новое, дирекция обязана предоставить временное жилье или компенсировать аренду. Не устраивает предложенный вариант - собственник вправе снять квартиру сам, а расходы ему возместят. И еще один важный пункт для тех, кто опасается затягивания сроков: если строительство и передача жилья задерживаются больше 24 месяцев, дирекция платит пеню (0,05 процента от суммы компенсации за каждый день просрочки).

Координацию осуществляет Респуб­ликанский совет по реновации, а порядок утверждает Кабинет Министров РУз. Для каждого конкретного проекта создается отдельная дирекция, которая оценивает имущество, заключает нотариальные соглашения с жильцами, организует выплаты и переселение. Средства на компенсации и строительство идут из республиканского и региональных фондов поддержки реновации, формирующихся из бюджета, резервных средств и займов международных доноров.

Размер компенсации напрямую зависит от оценки недвижимости, а значит, именно здесь чаще всего возникают спорные ситуации. Проводить оценку вправе только организация, имеющая на это лицензию, причем оценщик не должен быть заинтересован в результате. На итоговую цифру влияет целый набор параметров: местоположение, общая и жилая площадь, год постройки, техническое состояние здания, уровень ремонта, правовой статус объекта, рыночные цены на аналогичное жилье поблизости, а также транспортная доступность и развитость инфраструктуры района. Собственник не обязан просто принять названную сумму на веру. Он вправе получить полный отчет об оценке: какие объекты брали для сравнения, какие корректировки применяли и почему. Если цифры вызывают сомнения, первый шаг - письменное заявление о повторном рассмотрении стоимости. В рамках этой процедуры в обязательном порядке показывается методика расчета и приведенные рыночные аналоги. В отдельных случаях можно заказать независимую оценку. Если 2 результата серьезно расходятся, проверяют корректность выбора аналогов (в том числе не взяли ли для сравнения объекты из других районов), правильность учета технического состояния дома, стоимости земли и построек на ней, а также правовой статус имущества. Каждый из этих пунктов может стать основанием для пересмотра суммы.

Один из вопросов, волнующих жильцов больше всего: обязаны ли дать квартиру той же площади, что и старая. Ответ - нет, и это принципиальный момент. Если прежнее жилье занимало, скажем, 100 квадратных метров, новое совсем не обязано повторять эту цифру. Закон говорит о равноценном жилье - сопоставимом по стоимости и условиям проживания, а не идентичном по метражу. Причина простая: новостройки возводят по типовым проектам, и совпадение площадей квартира в квартиру - редкость. Если предложенное жилье оказывается меньше прежнего, стороны договариваются о денежной компенсации разницы либо подбирают другой вариант. Если больше - возможна доплата за лишние метры или иной механизм выравнивания стоимости. Все эти условия фиксируют письменно в соглашении между собственником и застройщиком, устных договоренностей закон не признает.

Оформление документов - этап, к которому стоит отнестись максимально внимательно: именно они определяют, на каких условиях человек расстается со старым жильем и что получает взамен. Все соглашения заключаются письменно, иначе они не имеют юридической силы. Часть документов, касающихся недвижимости, имущественных прав или крупных денежных сумм, дополнительно заверяют у нотариуса и регистрируют в госорганах. Стандартный пакет для собственника включает: подтверждение права собственности, кадастровые документы, отчет об оценке имущества, соглашение о компенсации, акт приема-­передачи, график выплат, условия предоставления нового жилья и пункт о компенсации расходов на аренду, если переезд затягивается.

Гражданам, готовящимся подписывать бумаги, необходимо помнить, что каждый документ дирекция обязана разъяснить заранее, а копию - выдать на руки. Не стоит подписывать что-либо, если формулировки непонятны. Закон прямо требует, чтобы собственник четко представлял, какие права он получает и какие обязательства берет на себя.

Закон «О градостроительной реновации» не просто свод правил для строителей и чиновников. Это шаг к городам нового качества, где старые кварталы уступают место современному, безопасному и энергоэффективному жилью. Узбекистан последовательно движется по пути масштабных градостроительных реформ, и обновление городской среды становится их естественной частью. Для миллионов жителей это означает не абстрактные перемены, а вполне конк­ретные вещи: новую квартиру вместо аварийного жилья, прозрачные правила компенсации и уверенность в том, что закон защищает интересы каждого собственника. Именно так выглядит современный подход к развитию, когда экономический рост идет рука об руку с заботой о человеке и его доме.

Алексей Чукарин.

«Правда Востока».