Необходимо отметить важность данного документа в свете одного аспекта действующего порядка. Предположим, кто-то хочет арендовать землю с целью создания фермерского хозяйства, ведения садоводства или организации тепличного хозяйства. Сначала ему нужно принять участие в открытом электронном конкурсе на платформе E-auksion. Для этого существуют определенные требования. Например, в заявке надо указать данные об имуществе, технике или поголовье домашнего скота, утвержденные соответствующими организациями. Помимо этого, также требуются показатели кредитной истории заявителя. Как видим, данный процесс занимает много времени и доставляет лишние хлопоты. Это отдельно подчеркнуто на видеоселекторном совещании по вопросам рационального использования земельных ресурсов, ведения учета земли и улучшения качества услуг кадастра, проведенном 21 ноября 2023 года под председательством Президента.
Также отмечено, что документы, подтверждающие право на 286 тысяч гектаров сельскохозяйственных земель, неполны. При этом правовой статус 460 тысяч гектаров земель, выделенных в постоянное пользование, неясен. Задокументированная и фактическая площади 159 тысяч гектаров различаются. Критически оценено, что не взяты на кадастровый учет в общей сложности более 900 тысяч гектаров земель сельскохозяйственного назначения. Из-за отсутствия кадастра сдать эти земли во вторичную аренду под выращивание повторных культур официально не получается. В связи с этим как минимум 300 тысяч рабочих мест, продукция от повторных культур и неформальная аренда остаются неучтенными.
Вышеупомянутый указ поможет найти решение данных вопросов. Согласно документу, с 1 марта 2024 года внедряются электронные онлайн-аукционные торги вместо открытого электронного конкурса при предоставлении в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения. При этом земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду на тридцать лет в случае, если стартовая цена устанавливается в размере нормативной стоимости земельного участка.
Гражданам, включенным в «железную», «женскую» и «молодежную» тетради, ставшим победителями электронных онлайн-аукционных торгов по предоставлению в аренду земельных участков для создания фермерского хозяйства, ведения индивидуального садоводства, бахчеводства и животноводства, разрешается оплачивать стоимость земельного участка в беспроцентную рассрочку в равных долях в течение пяти лет. Средства, вырученные от продажи права аренды посредством электронных онлайн-аукционных торгов, после государственной регистрации права аренды за вычетом платы за услуги оператора будут перечислены в бюджет соответствующего района.
К 15 февраля 2024 года на аукцион будет выставлено 15 626 гектаров земли. Это участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся близко к населенным пунктам, с хорошим водоснабжением, высокой продуктивностью и, как правило, объемом, а также разделением контуров площадью более пяти гектаров на лоты площадью до одного гектара.
Другим примечательным аспектом является то, что разрешается передавать свои права и обязательства по арендуемым земельным участкам сельскохозяйственного назначения другому лицу. Уникален сам процесс: права и обязанности по договору передаются на оставшийся срок действия договора без изменения цели использования земельного участка. Арендатор обязан сам пользоваться земельным участком как минимум три года, а в случае получения по решению государственных органов - не менее пяти лет.
Безусловно, продажа земли на аукционе означает, что она стала рыночным активом. Отсюда следует: должна быть возможность ее продажи другому лицу. В этом случае актуально предотвращение случаев спекуляции (использования в своих интересах), потому что частая смена собственников земли может привести к снижению плодородия почвы. Следовательно, арендатор обязан полностью выполнить обязательства по оплате в рассрочку в соответствии с результатом аукциона или конкурса. Если право аренды заложено, то разрешается направить взимание на это право и продать его через аукцион.
Кроме того, предлагается предоставить полномочия районным (городским) Кенгашам народных депутатов в период до 31 декабря 2024 года принимать на своих сессиях решения по земельным участкам сельскохозяйственного назначения, имеющим неполные правоустанавливающие документы и отличающимся друг от друга по документам и фактической площади. Эти участки должны быть отведены на праве постоянного пользования и фактически используемы без проведения по вышеуказанным причинам государственной регистрации, на основе изучения эффективности использования данных участков при принятии решения о заключении договора аренды земли (внесении изменений и дополнений в договор аренды) между хокимом района (города) и землепользователем и о принятии мер по возврату земельного участка в запас.
Как отмечалось выше, пока не произведена государственная регистрация более 900 тысяч гектаров земель. Их состояние осуществляется решениями районного (городского) Кенгаша народных депутатов на основании проведенного исследования с выездом на места. Кроме того, установлено, что компенсационные выплаты по возмещению потерь за орошаемые земли сельскохозяйственного назначения во всех случаях взыскиваются в полном объеме со всех лиц, за исключением случаев изъятия земельных участков для общественных нужд.
В то же время отменяется порядок прямой передачи земельных участков в аренду агропромышленным кластерам. Это связано с тем, что после перехода на аукционную процедуру выделения земли данная норма создает неравные условия для предпринимателей. Процедура выдачи земельных участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства, агропромышленным кластерам на основании предложения региональных хокимиятов и Министерства сельского хозяйства, противоречит прозрачной и конкурентной системе.
Вновь созданные кластеры могут заключать сделки с фермерами, у которых есть собственная земля, сами получать землю в общем порядке (через аукцион или в порядке выбора наилучшего предложения для реализации крупного инвестиционного проекта).
Процедура аренды сельскохозяйственных земель через аукцион имеется во многих странах. Например, согласно закону Эстонии «О государственном имуществе» объекты государственной собственности реализуются посредством аукционных продаж. Во Вьетнаме согласно закону «О земле» земельный участок реализуется в аренду посредством аукционных продаж.
В целом порядок сдачи в аренду земельных участков по разным критериям ограничивает возможность определения его реальной рыночной стоимости и реализации предмета залога лицами, заложившими право на землю. Организация эффективного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения и гарантирование права на землю обеспечат надлежащее ведение земельного учета.
Абдухалил Кодиров.
Начальник отдела землеустройства и регулирования земельных отношений
Министерства сельского хозяйства Республики Узбекистан.
