Обновленная Конституция республики закрепляет землю в качестве общенационального богатства, который подлежит рациональному использованию и охраняется государством. В свою очередь законодательство страны, реализую данную конституционную норму, осуществляет земельные реформы, направленные на совершенствование механизма рационального использования земельных ресурсов субъектами предпринимательской деятельности, физическими и юридическими лицами и его охраны государством.
Одним из последующих механизмов реализации земельных реформ является закон Республики Узбекистан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Узбекистан в связи с совершенствованием земельного законодательства» от 23 октября 2023 года № ЗРУ-871.
Данным законом впервые регламентированы новые механизмы реализации земельных реформ, в частности, публичный сервитут и перенайм договора аренды земельного участка.
Институт публичного сервитута дает возможность обеспечения государственных и общественных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков. Данная норма имеет принципиальное значение и для отечественных субъектов предпринимательской деятельности, которые занимаются геологосъемочными, поисковыми, геодезическими и другими изыскательскими работами.
В частности, кадастровые инженеры по недвижимости, как субъекты предпринимательской деятельности, теперь могут проводить геодезические работы на всех категориях земель на основании принятых областными хокимами и хокимом города Ташкента решений по установлению публичного сервитута без изъятия земельных участков у землепользователей, арендаторов и собственников земельного участка.
Перенайм договора аренды земельного участка подразумевает передачу прав и обязанностей по объектам арендных отношений арендатором другому лицу с согласия арендодателя. Необходимость внедрения данного института связано с тем, что в большинстве случаев в ходе осуществления предпринимательской деятельности арендованное имущество фактически могло использоваться и посторонними лицами, при этом юридически оформить их права и обязанности не было возможности. В отличие от института субаренды, введенного еще в 2020 году, при перенайме земельного участка первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, при этом оставляет вместо себя новое лицо. Тогда как при субаренде арендатор остается прежним, при этом лишь часть земельного участка переходит во временное пользование другого лица.
Правовая регламентация данных институтов предоставляет возможность стабильно использовать земельные ресурсы как стратегического объекта экономических реформ и защитить публичные интересы, гарантируя при этом охрану прав собственников, землепользователей и арендаторов.
Принятый закон дает также важные преимущества физическим и юридическим лицам в рамках дальнейшего совершенствования права собственности, вытекающие из договора аренды.
В частности, теперь предоставляется возможность приватизировать земельные участки, предоставленные в аренду физическим и юридическим лицам, тогда как раньше приватизации подлежали лишь земельные участки, принадлежащие на праве постоянного пользования (владения) или пожизненного наследуемого владения.
Следует отметить, что закон разрешает предоставлять земли несельскохозяйственного назначения, переданные государственным органам, учреждениям, предприятиям и органам самоуправления граждан на праве постоянного пользования в аренду юридическим и физическим лицам для размещения объектов облегченного типа (торговых палаток, киосков, рекламных конструкций и др.) на короткий срок.
Вместе с тем, законодатель четко предусматривает запрет на субаренду арендованного земельного участка несельскохозяйственного назначения, но при этом земли сельскохозяйственного назначения все еще являются объектом субаренды.
В целях дальнейшего развития добросовестной конкуренции на рынке земельных ресурсов Земельный кодекс Республики Узбекистан дополняется новой статьей- ст.241, которая регламентирует преимущественное право субъектов предпринимательства, которые уже арендуют земельные участки, перед другими участниками бизнес деятельности.
В данном случае закон выделяет определенные условия, при наличии которых можно будет осуществить это право:
во-первых, арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности в ходе пользования земельным участком;
во-вторых, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить такой договор в срок, указанный в договоре аренды земельного участка, а если такой срок в договоре не указан, то в течение трех месяцев до истечения срока действия договора.
Особо следует выделить право судебного обжалования необоснованного отказа арендатору в продлении договора аренды на новый срок, если он передаст земельный участок в аренду другому лицу в течение одного года после окончания срока аренды. В этом случае суд может перевести на него права и обязанности, возместить по договору причиненный ему ущерб в связи с отказом в продлении договора на новый срок либо только возместить сам ущерб.
Закон также четко регламентирует вопрос соотношения арендной платы и земельного налога, а также субъектов, кто его уплачивает. Так, размер арендной платы и форма платежа за земельные участки, находящиеся в частной собственности, определяются самостоятельно в договоре между арендодателем и арендатором. При этом обязанность по уплате земельного налога возлагается на арендодателя.
Несомненно, что вышеуказанный закон является еще одним шагом в решении задач по превращению земли в высоколиквидный ресурс, провозглашенный еще главой государства два года назад. В целом, реформы в земельной сфере страны способствуют углублению рыночных механизмов при регулировании земельно-правовых отношений. Продолжающиеся реформы создают более надежные и прозрачные основы для обеспечения неприкосновенности частной собственности на недвижимость путем гарантий прав арендаторов и землепользователей, собственников и других участников рынка недвижимости в условиях переходной экономики.
Робия Тошбоева,
доцент кафедры Бизнес право
Ташкентского государственного
юридического университета
кандидат юридических наук.
