Раньше жильцы многоквартирных домов использовали гаражи или контейнеры, где можно было разместить легковой автомобиль, хранить плодоовощную продукцию на зиму и все то, что было лишним или не помещалось в доме. В интернете нетрудно найти объявления о продаже квартир вторичного рынка с кладовкой в подвальном помещении, что является незаменимым вариантом для складирования домашней утвари.
Однако не во всех новостройках есть кладовые в подвалах или чердаки. Нередко при строительстве дома подвальные помещения проектируют под парковочные места. Сегодня некоторые застройщики предлагают жильцам приобрести «на выгодных условиях» кладовые помещения.
Правовая сторона размещения кладовых в подвалах и их продажи вызывает дискуссии среди населения, так как подобные помещения - общее имущество собственников.
Согласно статье 6 Закона Республики Узбекистан «Об управлении многоквартирными домами» общим имуществом являются общие помещения в многоквартирном доме, несущие и ограждающие конструкции, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, чердаки и крыши, внутридомовые инженерные сети и коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и устройства, находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.
Названное общее имущество в соответствии с частью первой статьи 124 Жилищного кодекса Республики Узбекистан принадлежит на праве долевой собственности владельцам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. А по части третьей статьи 124 собственники имеют равное право на пользование общим имуществом и прилегающим к дому земельным участком с элементами благоустройства.
Согласно приведенным выше нормам закона нельзя утверждать, что именно жильцам или собственникам квартир принадлежит общее имущество многоквартирного дома. Дается лишь формулировка «собственники жилых и нежилых помещений», которая расширяет круг субъектов. Поэтому утверждение, что жильцы многоквартирного дома - единственные собственники в общем долевом имуществе, неверно. Тем более часть первая статьи 17 Закона «Об управлении многоквартирными домами» предусматривает: владельцем жилого и нежилого помещения является юридическое или физическое лицо, обладающее правом собственности на помещение в многоквартирном доме, то есть гражданин или организация, в том числе и застройщик.
Перепланировка подвала в кладовки и их последующая реализация всегда связаны с определенными трудностями, особенно с получением согласия всех владельцев помещений многоквартирного дома. Так, по части шестой статьи 13 вышеназванного закона отдельные части общего имущества могут быть отчуждены на основании решения, принятого единогласно всеми участниками общей долевой собственности.
При этом нормативно-правовой акт запрещает отчуждение либо передачу в пользование одному или нескольким собственникам, или иным лицам общего имущества, если его отчуждение либо передача в пользование ограничивает других собственников в реализации их прав собственности (например, получение в распоряжение лестничной клетки на первом этаже ограничивает права владельцев верхних квартир). Также запрещается отчуждать несущие и ограждающие конструкции, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, внутридомовые инженерные сети и коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и устройства, находящиеся за пределами или внутри помещений. В приведенном запрете нет упоминаний о подвалах, чердаках и крышах, что не соответствует части четвертой статьи 124 Жилищного кодекса Республики Узбекистан, которая запрещает их отчуждение.
Все то, что не было решено Законом «Об управлении многоквартирными домами», необходимо урегулировать Жилищным кодексом.
Однако по части четвертой статьи 18 Закона «О нормативно-правовых актах» в случае расхождений между нормативно-правовыми актами, обладающими равной юридической силой, действуют положения документа, принятого позднее. Так, Закон «Об управлении многоквартирными домами» подписан позже, нежели Жилищный кодекс. При этом все же создается некий вакуум в разрешении вопроса о возможности реализации подвального помещения.
В законодательстве нет нормы, регулирующей порядок выделения подвалов для хозяйственных нужд жильцов в виде кладовок. Исходя из общих принципов Закона «Об управлении многоквартирными домами» можно предположить, что до передачи жилого дома в управление все вопросы общего имущества многоквартирного дома должны решаться собранием собственников помещений.
В отечественном законодательстве также отсутствует нормативное регулирование права собственности застройщика в отношении объекта договора - многоквартирного дома, так как по части четвертой статьи 666 Гражданского кодекса Республики Узбекистан собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты им является подрядчик.
Право собственности застройщика на объект строительства не разрешено однозначно законодательством. Однако согласно постановлению Президента «О мерах по урегулированию процесса долевого строительства многоквартирных домов» от 27 мая 2020 года застройщик является лицом, имеющим «земельный участок, выделенный под строительство многоквартирных домов, и первичные разрешительные документы на проведение строительных работ». Проще говоря, девелопер до полной передачи всех квартир нового дома остается собственником данного имущества.
Правомерность строительства кладовых помещений в подвале со стороны застройщика стоит оценивать исходя из проектной документации. Если же имеются утвержденные Агентством по кадастру при Министерстве экономики и финансов РУз документы, подтверждающие его право собственности на подвал и построенные кладовые помещения, то он имеет право реализовать данные помещения.
Таким образом, до приобретения кладового помещения следует запросить кадастровый документ, подтверждающий право собственности застройщика в отношении объекта купли-продажи.
Стоит отметить, что при заключении договора долевого участия в строительстве застройщик указывает лишь квартиру как объект договора, подлежащий передаче после завершения строительства. В нем не упоминаются ни право на общее имущество, ни порядок приобретения доли в нем, в том числе возможность покупки кладовкой. В связи с чем до заключения договора долевого участия в строительстве гражданам рекомендуется тщательно изучить будущее жилье, в том числе подвал и крышу (или чердак), привлекая при необходимости лиц, имеющих специальные знания или опыт в данных вопросах.
Следует помнить, что договор является добровольным волеизъявлением сторон. Застройщик и дольщик (клиент, гражданин) равны в контрактных отношениях и могут самостоятельно определять условия соглашения. Так, дольщик (клиент) вправе попросить внести изменения и дополнения в договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в том числе потребовав у застройщика выделение ему кладовой (на возмездной или безвозмездной основе).
Эдуард Эгамбердиев.
И.о. доцента кафедры ТГЮУ,
доктор философии (PhD) по юридическим наукам.
