Большой отклик в сердцах людей нашло предложение главы государства о выделении каждому проживающему в сельской местности гражданину от 10 соток до одного гектара, которое гармонизирует с основной целью земельных реформ - найти истинного владельца.

Цель, поставленная Президентом страны, с каждым годом обретает все более актуальное значение, потому что проводимые экономические реформы непосредственно связаны с землей.

Земля имеет стратегическое значение для любого государства, в том числе и для Узбекистана, потому еще 20 июня 1990 года был принят Закон «О земле» (утратил силу в 1998-м). Принятие документа продиктовано необходимостью правового закрепления поэтапного перехода от плановой к рыночной экономике, в основе которого вопрос собственности на природные ресурсы.

С момента обретения страной независимости до настоящего времени проведены коренные реформы в сфере земельно-правовых отношений. Их суть заключается в формировании много­укладных форм собственности на землю, которые до сих пор продолжают совершенствоваться. Особенно значимым периодом в земельно-правовых реформах можно назвать 2016-2020 годы, когда под непосредственным руководством Президента Шавката Мирзиёева начались кардинальные изменения в сфере землепользования.

Что имеем на сегодня по результатам проведенных реформ в сфере земельно-правовых отношений за этот период?

Во-первых, в истории независимого Узбекистана впервые предпринята беспрецедентная мера, направленная на пресечение нарушений земельного законодательства, носивших массовый характер и вызывавших ряд социальных проблем (например, невозможность приобретения и реализации права собственности на земельный участок). Эти нарушения часто выражались в самовольном захвате земельных участков и последующем возведении на них зданий без специального разрешения.

В соответствии с Указом Президента «О дополнительных мерах по социальной поддержке граждан и проведении разовой общегосударственной акции по признанию права собственности на самовольно построенные жилые помещения» от 20 апреля 2018 года реализована общегосударственная разовая акция по признанию прав собственности на жилые помещения физических лиц, возведенные на самовольно занятом земельном участке или без получения разрешения на строительство.

До 1 мая 2019 года право собственности на жилое помещение, возведенное до момента принятия данного Указа на земельном участке, не отведенном для этих целей, или без получения разрешения на строительство, признавалось за лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим этим объектом, собственным имуществом.

При этом необходимо было соблюдать следующие условия. Земельный участок (часть) не должен находиться на земле, которая в соответствии с законодательством не могла быть отведена ему для жилищного строительства, а самовольная постройка не должна нарушать требования градостроительных норм и правил, также ее сохранность не должна нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе этой акции из свыше 932 тысяч заявок об «амнистии» права на самовольные постройки удовлетворено более 60 процентов.

Во-вторых, на сегодня процедура отвода земельных участков для предпринимательской и градостроительной деятельности стала прозрачной и открытой благодаря использованию возможностей информационно-коммуникационных технологий, исключающих бюрократические препоны. Многочисленные нарушения соответствующими органами требований закона, а также наличие коррупционных фактов при выделении земельных участков для осуществления предпринимательской и градостроительной деятельности послужили причиной отказа от старого порядка отвода земель и сокращения бюрократических процедур.

На основе постановления Президента «О мерах по кардинальному совершенствованию порядка предоставления земельных участков в постоянное пользование для осуществления предпринимательской и градостроительной деятельности» от 20 апреля 2018 года с 1 июля 2018-го введен порядок, согласно которому предоставление юридическим и физическим лицам земельных участков в постоянное пользование для осуществления предпринимательской и градостроительной деятельности начало производиться посредством электронного аукциона через единую электронную торговую площадку «Е-IJRO AUKSION». Сбор, рассмотрение и согласование материалов по предоставлению земельных участков с уполномоченными органами и организациями осуществляются в элект­ронной форме с использованием современных информационно-коммуникационных технологий. На очереди процедура отвода земель сельскохозяйственного назначения, где также будут применяться онлайн-аукционы и конкурсы.

Для сравнения: ранее земельные участки для указанных целей выделялись напрямую хокимами на основе заключения комиссий по реализации земельных участков. В данных документах главную роль играли заключения органов кадастра, включающие основные характеристики выделяемого участка. Процедура согласования с другими компетентными органами зачастую искусственно затягивалась и носила чисто формальный характер, что в свою очередь приводило к многочисленным коррупционным факторам. В результате принимались незаконные решения об отводе земельных участков.

В-третьих, у нас появился институт частной собственности на землю и начала формироваться новая прослойка землепользователей - частные собственники земли.

На основе Закона «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения», принятого 13 августа 2019 года и вступившего в силу 1 марта 2020-го, у нас появился институт частной собственности на землю, субъектами которого являются исключительно граждане Республики Узбекистан и юридические лица - резиденты.

Приватизировать можно отдельные категории земель только несельско­хозяйственного назначения, к которым относятся земельные участки, где расположены принадлежащие юридическим лицам на праве собственности или приватизируемые ими здания и сооружения, объекты производственной инфраструктуры, а также прилегающие земельные участки в размерах, необходимых для осуществления производственной деятельности, участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома, а также свободные земельные и участки, предоставленные Фонду развития урбанизации при Минис­терстве экономического развития и сокращения бедности.

Закон закрепляет две формы приватизации земельных участков: выкуп юридическими и физическими лицами земельных участков, находящихся на правах постоянного пользования (владения) либо пожизненного наследуемого владения, а также продажа участков через элект­ронный онлайн-­аукцион. Приватизированные земельные участки - это частная собственность и объекты гражданского оборота. Важный аспект права частной собственности на землю - обеспечение его неприкосновенности, которое закреплено в новом проекте Земельного кодекса.

Для сравнения: согласно Гражданскому кодексу в Узбекистане выделяют публичную и частную собственность. До недавнего времени земля являлась объектом только публичной собственности. В соответствии с Земельным кодексом физические лица могли иметь земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, срочного (временного) пользования, аренды, а юридические лица - на праве постоянного владения, постоянного пользования, срочного (временного) пользования, аренды и собственности. Учитывая, что право собственности состоит из трех правомочий (владеть, пользоваться и распоряжаться), правомочие распоряжения земельным участком у физических и юридических лиц отсутствовало, оно монопольно принадлежало государству. Теперь же с появлением права частной собственности на приватизированные земельные участки у частных собственников земли появилось право самим решать юридическую судьбу приватизированного земельного участка (собственник вправе обменять, продать, сдать в аренду свой земельный участок).

В-четвертых, согласно Указу Президента «О мерах по кардинальному совершенствованию системы ведения учета земли и государственных кадастров» от 7 сентября 2020-го в целях совершенствования информационного портала о земельных ресурсах страны, необходимого для дальнейшей модернизации системы рационального использования земли, создано Агентство по кадастру при Государственном налоговом комитете, основная задача которого - ведение Государственного земельного кадастра.

Согласно документу с 1 января этого года вся информация о типе, контурах, границах и правообладателях земель вносится в онлайн-геопортал Агентства по кадастру, который в свою очередь интегрируется с Национальной геоинформационной системой. Земельный баланс и его отчетность, а также тетрадь районного (городского) земельного кадастра ведутся исключительно в Нацио­нальной геоинформационной системе. Кроме того, Единая система государственных кадастров теперь уже формируется в Национальной геоинформационной системе, куда исключительно напрямую посредством телекоммуникационных сетей предоставляются соответствующие данные государственных кадастров.

Для сравнения: ранее Государственный земельный кадастр, а также вся Единая система государственных кадастров велась Государственным комитетом Республики Узбекистан по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру. Последний одновременно концентрировал в себе несколько функций, связанных с земле­пользованием, которые и привели к конф­ликту интересов и появлению коррупции, что негативно отразилось на всей системе землепользования. Ведение Государственного земельного кадастра основывалось на автоматизированной системе без использования новейших технологий. Это приводило к обесцениванию данных земельного кадастра.

В-пятых, проблема рационального использования земельных участков несельскохозяйственного назначения, находящихся в пользовании, нашла свое правовое решение. На практике долгое время земли фермерских и дехканских хозяйств предоставлялись (в большинстве случаев по согласию руководителей фермерских и дехканских хозяйств) во вторичное пользование физическим лицам для ведения сельскохозяйственной деятельности. Причем некоторые из последних умудрялись обзавестись и жилыми строениями. Законом «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Узбекистан в целях повышения эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда» от 29 сентября 2020 года в действующий Земельный кодекс внесены статьи, ознаменовавшие кардинальные перемены в сфере землепользования. В частности, земли сельскохозяйственного назначения теперь могут предоставляться в субаренду юридическим и физическим лицам (без права их передачи третьим лицам) в целях выращивания сельхозпродукции на срок до одного года либо по соглашению сторон на срок, не превышающий срок договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом земельный участок, переданный в субаренду, не может быть объектом купли-продажи, залога, дарения, обмена. Точно так же дехканские хозяйства и владельцы приусадебных земельных участков могут предоставлять земельные участки, предоставленные им в пожизненное наследуемое владение, или часть этих земельных участков во временное пользование юридическим и физическим лицам в целях выращивания сельхозпродукции. При этом за дехканскими хозяйствами и владельцами при­усадебных земельных участков сохраняется право пожизненного наследуемого владения ими.

Для сравнения: ранее субаренда земельных участков фермерских хозяйств и временное использование земель дехканских хозяйств были официально запрещены земельным законодательством, хотя на практике это имело место. Причиной тому послужил правовой нигилизм землепользователей и компетентных органов, обязанных вести контроль в данной сфере. В частности, для фермерских хозяйств, специализирующихся на производстве продукции растениеводства, минимальные размеры земельных участков, предоставляемых в аренду, составляют для хлопководства и зерноводства - не менее 30 га; для садоводства, виноградарства, овощеводства и возделывания других культур - не менее 5 га. Дехканским хозяйствам земельные участки предоставляются в размере не более 0,35 га на орошаемых и не более 0,5 га на неорошаемых (богарных) землях, а в степной и пустынной зоне - не более 1 гектара неорошаемых пастбищ. Размеры земельных участков вынуждали некоторых землепользователей, имевших определенные проблемы (финансовые, технические и другие), препятствующие рацио­нальному использованию предоставленного участка, отдавать неиспользуемые земли в суб­аренду, при этом нарушая закон.

В-шестых, проблема сносов и последующее изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд, которая так волнует население, нашла цивилизованное решение. Процедура изъятия земельных участков стала прозрачной и открытой за счет установления порядка, подразумевающего обсуждение процесса изъятия земельного участка хокимиятом или инвестором и собственниками земли при обязательном присутствии представителей прессы.

Постановлением Кабинета Министров «О дополнительных мерах по совершенствованию порядка проведения предоставления компенсаций по изъятию и предоставлению земельных участков и обеспечению гарантии прав собственности физических и юридических лиц» от 16 ноября 2019 года внедрен новый порядок изъятия земельных участков, при котором решение о сносе объектов недвижимого имущества и изъятии земельного участка будут принимать Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимияты областей и Ташкента или районов (городов) на основе решения Кенгаша народных депутатов после заключения соглашений инициатора с собственником и предоставления компенсации в полном объеме, причем такое соглашение нотариально заверяется. Заключение данного вида нотариально заверяемого гражданско-правового соглашения, помимо решения Кенгаша народных депутатов об изъятии земельного участка, является новым институтом в отечественном законодательстве, целью которого является обеспечение гарантий соблюдения прав собственности на земельные участки.

Для сравнения: ранее изъятие земельного участка либо его части для государственных и общественных нужд производилось при согласии землевладельца или по согласованию с землепользователем и арендатором по решению соответственно хокима района, города, Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятов областей и города Ташкента либо по решению Кабинета Министров Республики Узбекистан. Хокимияты соответствующих районов (городов) обязаны были уведомить собственников жилых, производственных и иных строений, сооружений и насаждений о принятом решении письменно под подпись не позднее, чем за шесть месяцев до начала сноса, с приложением к уведомлению копий соответствующих решений государственных органов. Позже был установлен порядок, при котором снос осуществлялся с момента достижения соглашения между хокимиятом и землевладельцем или по согласованию с землепользователем и арендатором об изъятии земельного участка.

Результаты проведенных земельных реформ впечатляют. Но переход к «зеленой» экономике, цифровизация экономики, привлечение инвестиций во все сферы общественной жизни требуют дальнейшего совершенствования земельного законодательства, потому что земля была и остается основным источником производства.

Сейчас идет активное обсуждение проекта нового Земельного кодекса, который состоит из 20 глав и 160 статей. В нем есть спорные и недоработанные моменты. Но ясно одно: современное земельное законодательство должно отвечать меняющимся потребностям экономики и населения.

Основу земельных отношений любого общества составляет собственность на землю. Государство, воздействуя на земельный строй, осуществляет земельную политику, изменяет ее, проводя реформы, успех которых зависит не только от того, что и как написано, но и как реализуется на деле. Следовательно, задача органов юстиции заключается и в подготовке законодательной базы земельных реформ, и в обеспечении их реализации всеми предусмотренными законом инструментами.

Робия Тошбоева.
И. о. доцента кафедры ТГЮУ,
кандидат юридических наук.