Qurilish oxirgi yillarda Oʻzbekistonda eng tez rivojlanayotgan sohalardan biriga aylandi. Ayniqsa, shaharlarda koʻp qavatli turar joylar qurish shu qadar ommalashdi yoki sharoit va imkoniyatlar bunga yoʻl ochdiki, natijada xususiy qurilish kompaniyalari soni ortib, har qadamda bir yangi uy qad koʻtara boshladi. Buning ortidan yuzlab, minglab oilalar uy-joyli boʻlayotir. Ammo vaʼda qilingan uylar koʻtarilmay, puliga chuv tushib qolayotganlar ham yoʻq emas.

Koʻp hollarda yangi qurilayotgan uylarning topshirilishi kechikib, aholi toʻlagan pullari muzlab turgani, shartnomalar, asosan, quruvchi manfaatiga xizmat qilayotgani oxirgi yillarning eng ogʻriqli muammolaridan. Hali bir gʻishti qoʻyilmasidan turib, uy-joy sotish, odamlar loyihada koʻrgan xonadoni uchun belgilangan narxning bir qismini oldindan toʻlashi, eng achinarlisi, shartnoma shartlarini tuzukroq oʻqimasdan hamda uy-joy qurilishiga qonuniy asoslar oʻrganilmasdan imzolashi ortidan yuzaga kelayotgan muammolar aksariyatimizga tanish.

Bir necha yil oldin koʻplab odamlar katta bir quruvchi kompaniya ustidan shikoyat qilib, vaʼda qilingan uy-joy qurilmayotgani, pullari ham qaytarib berilmayotgani boʻ­yicha sudga murojaat qilgani bilan bogʻliq holat ancha shov-shuv boʻlgandi. Murojaatchilar soni shu qadar koʻpligidan hatto vaziyat davlat nazoratiga olingan. Toʻlov qilganlarning aksariyatiga davlat tomonidan qurilgan yangi xonadonlar berildi. Ammo har doim ham bunday boʻlavermaydi. Chunki aholi xususiy kompaniya bilan shartnoma tuzar ekan, unda davlat biror majburiyatni zimmasiga olishi keltirilmaydi. Kelishuv ikki tomonlama boʻladi, majburiyatlar ham shunga yarasha. Odamlar aldanayotgani ham shundan. Afsuski, koʻpchilik shartnomani tushunib-tushunmay imzolaydi, shartlar esa koʻproq quruvchi kompaniya manfaatlariga xizmat qiladi. Qonuniy chora koʻrilganda jarayon ancha uzoq davom etadi. Buning ortidan keyingi yillarda yurtdoshlarimizda yangi qurilayotgan uy-joylarni xarid qilishda bir oz qoʻrquv va ikkilanishlar paydo boʻldi.

Shu kabi holatlar va ayni vaziyat uy-joy qurilishida aholi mablagʻlari hamda huquqlarini himoya qiladigan yangi tartibni joriy etishni taqozo etayotgandi. Prezidentimizning joriy yil 27-yanvardagi «Uy-joy qurilishi sohasini yanada rivoj­lantirish, turar va noturar joy obyektlarini ulush kiritish asosida qurish jarayonini tartibga solish mexanizmlarini takomillashtirish chora-tadbirlari toʻgʻrisida»gi farmoni masala yechimida ayni muddao boʻldi. Chunki unda turar va noturar joy obyektlarini ulush kiritish asosida qurish jarayonini yanada tartibga solishga qaratilgan aniq mexanizmlar belgilandi. Avvalo, bunda jismoniy va yuridik shaxslarning huquqlari himoya qilinishini taʼminlash koʻzda tutilgan. Qolaversa, uy-joylarni ulush kiritish va ipoteka krediti asosida sotib olishning ishonchli va samarali imkoniyatlari yaratilmoqda.

Endi qurilishga ulush kiritish faqat notarial tasdiqlangan shartnoma asosida amalga oshiriladi. Yaʼni joriy yil 1-iyuldan boshlab quruvchilar va mijozlar oʻrtasidagi ulush kiritish shartnomalari majburiy tartibda notariusda tasdiqlanishi va kadastr roʻyxatidan oʻtkazilishi kerak. Shu sanadan eʼtiboran yangi mexanizm — eskrou tizimini joriy etish boshlanadi. Bu tizim ulushdor, yaʼni uy-joy sotib olish istagidagi xaridorlar huquqlarini toʻliq himoyalab, toʻlov pullari ishonchli saqlanishi va xonadon oʻz vaqtida topshirilishini kafolatlaydi.

U qanday ishlaydi?

Eskrou — inglizcha “escrow” soʻzidan olingan boʻlib, pul yoki mol-mulkni saqlash maʼnosini anglatadi. Bu ishning, xizmatning buyurtmachisi yoki tovar oluvchisi tomonidan toʻlangan pullar, ikkinchi tomondan, oʻz majburiyati lozim darajada bajarilmagunga qadar toʻlangan mablagʻlar muzlatilgan holda uchinchi shaxs tomonidan saqlanishini nazarda tutuvchi huquqiy mexanizm hisoblanadi. Bunda ishni bajaruvchi, xizmat ijrochisi, tovarni topshiruvchida ishni bajargan, xizmatni koʻrsatganidan yoxud tovarni topshirganidan keyin uning haqini ololmaslik xavfi kamayadi. Oʻz navbatida, ikkinchi tomonda pulini toʻlaganidan soʻng ish, xizmat va ashyodan quruq qolish holatlariga yoʻl qoʻyilmaydi.

Tizim jahon amaliyotida sinovdan oʻtib kelyapti. Germaniyada eskrou hisobraqam ochish va uni yuritish boʻyicha xizmatlarni nafaqat banklar, balki notariuslar, soliq agentlari, auditorlar hamda advokatlar ham koʻrsatishi mumkin. Misol uchun, notarius tomonidan ochilgan eskrou hisobvaragʻiga koʻra, notarius oldi-sotdi shartnomasi bajarilishini nazorat qilib boradi hamda shartnoma shartlari bajarilgandan keyin pulni sotuvchiga berishi mumkin boʻladi. Mazkur mexanizm mamlakatimizda faol qoʻllanilishi fuqarolarning mulkiy huquqlari buzilishi, pul toʻlab, keyin mol-mulksiz qolishi va boshqa ehtimoliy noinsof ­xatti-harakatlarning oldini olishga xizmat qiladi.

Mamlakatimiz qurilish sohasida joriy etilayotgan eskrou amaliyoti mohiyatan shuni nazarda tutadi. U quruvchi va xaridor oʻrtasidagi oldi-berdining yangicha shakli hisob­lanadi. Endi hali bitmagan uydan kvartira sotib olmoqchi boʻlgan fuqaro oʻsha uyga oʻz mablagʻlarini tikish orqali ulush bilan kiradi va ulushdorga aylanadi. Buning uchun quruvchi, yaʼni developerning oʻziga emas, bankka toʻlov qiladi. Quruvchi va tijorat banki oʻzaro kelishuv asosida bankda eskrou hisobvaragʻini ochadi, ulushdor toʻlagan pullar shu hisobvaraqda yigʻiladi. Eʼtiborlisi, uy bitmaguncha quruvchi kompaniya bu pullardan foydalana olmaydi. Turar joyni esa oʻz mablagʻlari yoki bank krediti asosida qurib bitkazadi.

Ulushli shartnoma orqali developer koʻrsatilgan uyni qurib, oʻz vaqtida topshirish majburiyatini olsa, bank ulushdorning pul mablagʻlari eskrou hisobvaragʻida yigʻilishi, xavfsiz saqlanishi, shuningdek, developerning uy-joy qurilishini loyihaviy moliyalashtirish tartibini nazorat qiladi. Banklar uy-joyni oʻz vaqtida va sifatli qurish hamda uni egasiga yetkazib berishni kafolatlaydi. Quruvchi va xaridor oʻrtasida kafil boʻlib xizmat qiladi.

— Afsuski, bugungi kunda koʻp holatda ulushdorning huquqi poymol boʻlyapti, — dey­di Qurilish va uy-joy kommunal xoʻjaligi vazirligi boshqarma boshligʻi Davron Meliyev. — Developerlar tomonidan pullarni oʻzlashtirib, qaytarib bermaslik holatlari koʻp. Shu bois, yangi qonuniy tizimni ishlab chiqish jarayonida, birinchi nav­batda, ulushdor huquqlarini himoya ­qilish, shu bilan birga, developerlar uchun ham ishni yengillashtirish nazarda tutilgan. Jarayonda “Shaffof qurilish” milliy axborot tizimida uy-joylar qurilishi boʻ­yicha elektron platforma yaratilib, 2025-yil 1-iyuldan toʻliq ishga tushiriladi. Developerlar uy-joyni shu platformaga roʻyxatga qoʻymasdan turib, aholi mablagʻlarini ulush kiritish asosida jalb qilishiga yoʻl qoʻyilmaydi. Tizimda inson omili maksimal darajada cheklanib, integratsiya asosida ishlab chiqilyapti. Developer obyektni platformaga kiritgach, bank tomonidan uyni oʻz vaqtida qura olish imkoniyatlari oʻrganiladi. Qurilish jarayonida ham ishning bajarilish grafigi nazorat qilib boriladi. Loyihaviy moliyalashtirishdan koʻzlangan maqsad ham shu. Qolaversa, obyekt elektron platformaga joylangach, oʻz-oʻzidan Qurilish-nazorat inspeksiyasiga roʻyxatga qoʻyiladi. Bu degani inspeksiya ham kompaniyaga tegishli barcha hujjatlarning asosli ekanini tekshiradi.

Elektron platformada quruvchi kompaniya va obyekt haqidagi barcha maʼlumotlar, xususan, obyektning loyiha boʻyicha joylashgan aniq manzili, qavatlari, kirish yoʻlak­lari, qolaversa, kompaniyaning loyihaviy hujjatlari, ijobiy ekspertiza xulosasi, qurilish boshlanadigan sana va ­foydalanishga topshirish muddati kabi maʼlumotlar ­jamlab boriladi. Bu axborotlarni xaridorlarning oʻzi ham platformadan kuzatib, quruvchining ruxsatnomasi mavjudligi, uning reytingi va oldingi loyihalari haqida bilib borishi mumkin. Qurilish jarayonlarining platforma orqali shaffof koʻrib borilishi sohada investitsiyalar xavfsizligi, ishonchli developerlar bozori shakllanishiga xizmat qiladi.

Agar uy-joy oʻz vaqtida bitkazilmasa, taqdim etilgan kredit hisobiga bank obyektni bitmagan holda olib qoʻyadi va oʻz mab­lagʻlari hisobidan yoki boshqa investor tomonidan qurib bitkazib, bozorga taqdim etishi mumkin. Bu borada shunga oʻxshash bir necha variant taklif qilinyapti.

Quruvchi kompaniyalarga “jabr” boʻladimi?

Uy-joy qurilishi daromadli bizneslardan biri. Qolaversa, yurtimizda aholi soni tobora koʻpayishi hisobiga yangi turar joylarga talab oshyapti. Buni qoplash uchun investorlar, quruvchi kompaniyalarga qulay sharoit, imtiyozlar berilyapti. Faqat bundan toʻgʻri foydalanish, odamlarga manfaatli takliflar berish insofdan boʻladi.

Maʼlumotlarga koʻra, oʻtgan yilning oʻzida 100 mingdan ziyod xonadonga ega 2044 ta koʻp qavatli uy barpo etildi. Buning ortidan pudratchilar, boshqaruv va servis, qurilish materiallari, transport kabi sohalarda 350 ming odam ishli boʻldi. Mebel, elektrotexnika, toʻqimachilik, qurilish materiallari sohalarida qoʻshimcha 11 tril­lion soʻmlik bozor paydo boʻldi.

Demak, eskrou tizimini joriy etishdan koʻzlangan maqsad faqat xaridorlar manfaatlarini himoya qilishdangina iborat emas. Agar shunday boʻlsa, uy-joy qurilishi bozoridagi tadbirkorlarning hafsalasi pir boʻlib, sohadan uzoqlashishi mumkin. Bundan esa hech kimga manfaatdorlik yoʻq. Aksincha, yangi tizimni toʻliq ishga tushirish orqali developerlar (bir vaqtning oʻzida investor, loyihachi, quruvchi kabi vazifalarni bajaruvchi) ishini ham yengillashtirish nazarda tutilgan. Masalan, eskrou tizimi developerlarga hozirgidan pastroq stavkada mablagʻ jalb qilish imkonini beradi. Quruvchi tashkilotlar qurilishni boshlaganidan yakunlagunicha, lekin koʻpi bilan 12 oy davomida yer soligʻi toʻlashdan ozod qilinadi. Biroq obyekt muddatida topshirilmasa, developer yer soligʻini 2 karra miqdorda toʻlaydi.

Endi quruvchilarga mablagʻlarni faqat eskrou orqali jalb qilishga ruxsat etiladi. Bunda kompaniya obyektning 30 foizini oʻz mablagʻlari, 70 foizini eskrou hisobi ochilgan bank kreditidan quradi. Ammo bankda ochilgan eskrou hisobvaragʻidagi pullar qurilishga yoʻnaltirilmaydi. Obyekt toʻlaligicha tadbirkor va bank krediti hisobiga quriladi. Tijorat banki hisobraqamda turgan kafolatli pullar evaziga quruvchiga arzonroq foizda kredit ajratadi.

Qurilish bitib, xaridor xonadonni qabul qilib olgach, uning bank hisobvaragʻidagi pul developer tashkilotga oʻtkaziladi yoki kreditni soʻndirish uchun yechib olinadi. Quruvchi oʻz majburiyatlarini bajarmagan taqdirda bu pul egasiga 6 oydan keyin qaytarib beriladi. Yaʼni uy bitmay qolsa, xaridor kuyib qolmaydi, bankka qoʻygan pullarini muammosiz qaytarib oladi.

— Oʻzbekistonda eskrou tizimini rivoj­lantirish boʻyicha ishlanayotgani quvonarli. Buni bir necha yil oldin tasavvur ham qila olmasdik, — deydi Toshkent shahridagi “Yangi zamon bino” korxonasi direktori Artyom Kreskas. — Jahon tajribasida qurilish oldi-berdilari aynan shunday tizim asosida boʻladi va bu sohaga zamonaviy mexanizmlar kirib kelayotganidan dalolat. Turar joy qurish doim jiddiy masala va u nazoratda boʻlishi kerak. Bu xoh sifat, xoh shartnoma yoki toʻlovlar masalasida boʻlsin. Shu orqali qurilish bozorida sogʻlom raqobat shakllanib, kompaniyalar xaridorlar ishonchini qozonish uchun oʻz ustida ishlay boshlaydi. Yurtimizda eskrou tizimini rivojlantirishga 1 milliard dollar va xal­qaro moliyaviy institutlar mablagʻlari hisobidan 310 million dollar jalb etilayotgani ham bejiz emas. Bu yaqin yillarda, albatta, ijobiy natijasini beradi.

Yangi tizim bilan fuqarolarning uy-joy uchun toʻlagan pullari har tomonlama himoyalanadi. Xususan, yuqoridagi farmon bilan eskrou hisobvaragʻiga yoʻnaltirilgan pul mablagʻlarini toʻxtatib qoʻyish yoki hisobdan chiqarish taqiqlab qoʻyilgan. Hatto ulushdorning ayrim sabablarga koʻra, Majburiy ijro byurosidan qarzi boʻlib qolgan taqdirda ham eskrou hisobvaragʻidagi mablagʻlariga tegilmaydi. Bu pullar faqat ulush kiritilgan uy-joy bitgach, fuqaro tanlagan xonadon xaridiga yoʻnaltiriladi.

Yana bir afzalligi, ulushdor oʻz ulushini hali uy bitmay turib mulk sifatida sotib yuborishi ham mumkin. Natijada hali kadastri chiqmagan uylarning ham ikkilamchi ­bozori paydo boʻladi. Ulush sotilgan taqdirda developer va bankning yangi ulushdor oldidagi majburiyatlari saqlanib qolaveradi.

Shunday qilib, joriy yil 1-iyuldan bosh­lab ulush kiritish asosidagi qurilishlarda quruvchi va xaridor oʻrtasidagi oldi-berdining shakli va mazmuni oʻzgaradi. Mazkur tartib yil oxirigacha ixtiyoriy boʻladi, 2026-yil 1-yanvardan esa qurilishda mablagʻni jalb qilish faqat eskrou hisobvaraqlari orqali amalga oshiriladi. Shu tarzda yangi uylarni belgilangan muddatlarda egalariga topshirish va aholi toʻlagan pullar muzlab qolmasligi toʻliq yangi tizim nazoratiga oʻtadi.

Iroda TOSHMATOVA,

“Yangi Oʻzbekiston” muxbiri