Сегодня покупкой квартиры никого не удивишь. Приобретают жилье для детей-молодоженов, студентов. Некоторые квартиру сдают в аренду и получают дополнительный доход. Почти каждая вторая квартира покупается в ипотеку: платят первичный взнос, а остальную сумму - частями. Получить ипотечный кредит на 10-20 лет несложно. Наоборот, это стало удобным способом приобретения жилья, что отражается и в представленном Центральным банком отчете ипотечных кредитов за первую половину 2024 года.
Согласно документу, за шесть месяцев коммерческими банками 26 тысячам граждан выдано 6,9 трлн сумов. Остаток составил 61,8 трлн (рост 21 процент).
- В выдаче ипотечных кредитов лидируют Ташкент, Самаркандская и Ферганская области. Относительно низкий объем выданных кредитов в Сырдарьинской и Джизакской областях, - говорит начальник Департамента мониторинга деятельности коммерческих банков в сфере социально-экономического развития регионов Нодир Комилов. - Это зависит от ряда факторов, соответствующих требований и потребностей. Чтобы обеспечить спрос населения на ипотечные кредиты, используются разные источники. В частности, 53,3 процента - ресурсных, выделенных за первую половину года, направлено за счет централизованных средств, 34,4 - собственных средств коммерческих банков, 12,3 процента - компаний. При этом наблюдается тенденция снижения доли ипотечных кредитов, выделенных за счет централизованных ресурсов, а часть коммерческих банков растет. Данный показатель превысил показатели аналогичного периода 2023-2022 годов на пять процентов и 13 процентов соответственно. Это указывает на то, что при приобретении жилья поэтапно снижается участие государства, приоритет отдается рыночным механизмам финансирования.
Соответствует ли предложение спросу
Раньше старались избегать долгосрочных кредитов. Однако постепенно люди поняли, что лучше вносить оплату в ипотеку и жить в собственной квартире, чем арендовать жилье. А еще появились такие соотечественники, которые полученную в ипотеку квартиру сдают, а вырученные деньги отдают за аренду квартиры, где проживают. Получить кредит не так уж трудно. Главное, найти деньги для первоначального взноса. Правда, надо будет платить проценты в течение 20 лет, но с учетом инфляции риск может оправдать себя.
И тем не менее мы пришли к выводу, что брать ипотечный кредит удобно. Однако есть и другие факторы, главный из которых связан с повышением потребности в жилье.
Узбекистан всегда отличался высоким демографическим ростом. За последние годы данная тенденция ускорилась. Всего несколько лет назад численность населения республики превышала 33 млн. А по состоянию на 1 июля текущего года показатель составил 37,1 млн. Международный валютный фонд прогнозирует: к 2029-му население Узбекистана достигнет 41 млн. Соответственно этому расширяются масштабы строительных работ.
Вместе с тем многие сомневаются, что построенные в регионах квартиры в многоэтажных домах, коттеджи покупаются. Ради интереса позвонили нескольким строительным компаниям. И? Все квартиры в недостроенных домах уже проданы! Как отмечено выше, большинство приобретает не одну, а несколько квартир. Это свидетельствует о том, что сегодня возможности приобретения жилья значительно расширены.
В соответствии с жилищным спросом за шесть месяцев 2024-го в стране осуществлены строительные работы на 79,8 трлн сумов, что на 10 процентов больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, а количество сданных в эксплуатацию квартир выросло в 2,6 раза. Число браков, заключенных в республике за последние семь лет и шесть месяцев этого года, в 3,5 раза больше сданных в эксплуатацию квартир. Это тоже один из важных факторов спроса на жилье.
Аналитики Европейской экономической комиссии ООН отмечают: чтобы сформировать устойчивый баланс на рынке недвижимости, в 2015-2025 годах Узбекистан должен строить примерно 150 тысяч квартир в год. Однако общее их количество в 2015-2023 годах составило 821,2 тысячи (в год в среднем 91,2 тысячи). Это показывает, что потенциал предложения заметно отстает от уровня спроса. Своевременно не покрытый общий спрос на жилье формирует очередной цикл активности на рынке недвижимости.
Непропорциональность цен и доходов
Спрос на жилье продолжает расти. А возможность приобретения квартиры? Получив кредит, надо своевременно его погашать...
- Да, платежеспособность - важный вопрос. Ипотечные кредиты должны быть не бременем для людей, а удобством, - говорит Нодир Комилов. - Учитывая эти факторы, ЦБ с 1 июля этого года выдвигает требование коммерческим банкам учитывать долговую нагрузку при выдаче населению ипотечных кредитов. Теперь банки должны будут отказывать в займах, если заемщик направляет на погашение долга 60 процентов своих доходов. С 1 января 2025 года эта цифра будет снижена до 50 процентов. Показатель долговой нагрузки - доля среднемесячного дохода заемщика за вычетом налогов, которая необходима для осуществления контрактных платежей по обслуживанию всех имеющихся у него кредитов и займов. То есть определяется платежеспособность кредитора. Доля платежей в размере двух-пяти миллионов выросла, а доля кредитов с выплатами менее двух миллионов сумов в месяц уменьшилась. Для 38,2 тысячи заемщиков выплаты превышают среднюю номинальную зарплату, а 4,4 тысячи человек уплачивают суммы больше общего дохода на душу населения. Это может быть связано с наличием у граждан неофициального дохода.
По итогам первого полугодия в Узбекистане среднемесячные платежи по ипотеке выросли на 16 процентов. Наиболее это заметно в Ташкенте, Намангане и Фергане. В этих городах общий спрос на жилье выше потенциального предложения, а цены формируются непропорционально доходам граждан.
Ипотечные кредиты на срок до 20 лет стали выдаваться меньше (-2,5 процентных пункта). В большинстве своем предоставляются займы на срок до 10 (+1,9) и 15 лет (+0,6). Специалисты объясняют эти изменения тем, что банки чаще выдают ипотечные кредиты за счет собственных средств на покупку жилья на вторичном рынке.
Выдержат ли карманы проценты?
Малейшее повышение кредитных процентов приводит к значительному повышению ежемесячных выплат. Правление Центрального банка 25 июля этого года приняло решение снизить основную ставку на 0,5 процентного пункта и установить на уровне 13,5 процента годовых. В марте прошлого года ставку меняли. Тогда она снизилась с 15 до 14 процентов. Ожидания соотечественников оправдались: процентные ставки снизились с 18 до 17,5 процента.
- Квартиру покупали по ипотечному кредиту на 20 лет, - говорит Наргиза Махкамова. - Выплаты осуществляю с заработной платы. Снижение процентной ставки повлияло на сумму выплат.
Согласно Указу Президента «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов выделения ипотечных кредитов и улучшению жилищных условий населения в 2024 году» от 30 апреля текущего года, определен порядок выдачи ипотечных кредитов лицам, которые не получили их ранее.
Таким образом, при желании ипотечный кредит могут получить все, даже лица, не имеющие официального дохода. Порядка 22 процентов ипотечных кредитов, выданных за шесть месяцев текущего года, получили граждане такой категории.
- Работа в этом направлении будет продолжена с учетом показателей экономического роста, - говорит Нодир Комилов. - Так, за первое полугодие 2024-го ВВП Узбекистана вырос на 6,4 процента, объем инвестиций в основной капитал увеличился почти на 37 процентов. По прогнозам Международного валютного фонда, к концу года объем ВВП увеличится на 5,4 процента, а в 2025-м - на 5,5. Показатели способствуют не только расширению потенциала предложений на рынке недвижимости, но и повышению платежеспособности населения. Соответственно будут расти и предложения.
Словом, при выделении ипотечных кредитов поддержка населения является приоритетной целью. В этом году в рамках ипотечной программы планируется выделить 27 тысяч субсидий на 2,36 трлн сумов. Эта мера направлена на повышение доступности жилья для граждан разных категорий, включая молодые и многодетные семьи, ветеранов и другие социально значимые группы.
Ирода Тошматова.
