Көпшилик жағдайларда жаңадан қурылып атырған жайлардың тапсырылыўы кешигип, халықтың төлеген пуллары музлап турғаны, шәртнамалар, тийкарынан, қурылысшының мәпине хызмет етип атырғаны соңғы жыллардың ең аўыр машқалалардан бири болып қалмақта. Еле бир гербиши қойылмастан турып турақ жай сатыў, адамлар жойбарда көрген квартирасы ушын белгиленген баҳаның бир бөлегин алдыннан төлеўи, ең ашынарлысы, шәртнама шәртлерин дурыслап оқымастан қол қойыўдан келип шығатуғын машқалалар көпшилигимизге таныс.
Бир неше жыл алдын көпшилик адамлар үлкен бир қурылысшы компания үстинен шағым етип, ўәде етилген турақ жай қурылмай атырғаны, пуллары да қайтарылмай атырғаны бойынша судқа мүрәжат еткени менен байланыслы жағдай бир қанша шаўқымға айланған еди. Мүрәжат етиўшилердиң саны соншелли көп екенлигинен ҳәтте жағдай мәмлекетлик қадағалаўға алынған. Төлем төлегенлердиң көпшилигине мәмлекет тәрепинен қурылған жаңа квартиралар берилди. Бирақ, ҳәр дайым усындай бола бермейди. Себеби, халық жеке меншик компания менен шәртнама дүзер екен, онда мәмлекет қандай да бир миннетлемени өз мойнына алыўы келтирилмейди. Келисим еки тәреплеме болады, миннетлемелер де соған жараса. Адамлардың алданып атырғаны да соннан. Тилекке қарсы, көпшилик шәртнамаға түсинип-түсинбей қол қояды, шәртлер болса көбирек қурылысшы компанияның мәплерине хызмет етеди. Нызамлы шара көрилгенде процесс бираз даўам етеди. Буннан соң кейинги жылларда ўатанласларымызда жаңадан қурылып атырған турақ жайларды сатып алыўда бираз қорқыныш ҳәм екилениўлер пайда болды.
Усындай жағдайлар ҳәм ҳәзирги жағдай турақ жай қурылысында халықтың қаржылары ҳәм ҳуқықларын қорғайтуғын жаңа тәртипти енгизиўди талап етип атырған еди. Президентимиздиң усы жыл 27-январьдағы "Турақ жай қурылысы тараўын буннан былай да раўажландырыў, турақ жай ҳәм турақ жай емес объектлерди үлеске киргизиў тийкарында қурыў процесин тәртипке салыў механизмлерин жетилистириў илажлары ҳаққында"ғы пәрманы мәселени шешиўде әйне мақсетке муўапық болды. Себеби, онда турақ жай ҳәм турақ жай емес объектлерди үлеске тийкарланған қурыў процесин және де тәртипке салыўға қаратылған анық механизмлер белгиленди. Бәринен бурын, онда физикалық ҳәм юридикалық тәреплердиң ҳуқықларының қорғалыўын тәмийинлеў нәзерде тутылған. Қалаберди, турақ жайларды үлеске киргизиў ҳәм ипотека кредити тийкарында сатып алыўдың исенимли ҳәм нәтийжели имканиятлары жаратылмақта.
Енди қурылысқа үлес қосыў тек ғана нотариал тастыйықланған шәртнама тийкарында әмелге асырылады. Яғный усы жыл 1-июльден баслап қурылысшылар ҳәм қарыйдарлар арасындағы үлес қосыў шәртнамалары мәжбүрий тәртипте нотариуста тастыйықланыўы ҳәм кадастр дизиминен өткерилиўи керек. Усы сәнеден баслап жаңа механизм - эскроу системасын енгизиў басланады. Бул система үлеслик, яғный турақ жай сатып алыў тилегиндеги қарыйдарлардың ҳуқықларын толық қорғап, төлем пулларының исенимли сақланыўын ҳәм квартира өз ўақтында тапсырылыўын кепиллейди.
Ол қалай ислейди?
Эскроу - инглисше “escrow” сөзинен аялынған болып, пул яки мүлкти сақлаў мәнисин анлатади. Бул жумыстың, хызметтиң буйыртпашысы ямаса товар алыўшысы тәрепинен төленген пуллар, екинши тәрептен, өз миннетлемеси тийисли дәрежеде орынланбағанға шекем төленген қаржылар музлатылған ҳалда үшинши шахс тәрепинен сақланыўын нәзерде тутатуғын ҳуқықый механизм болып есапланады. Бунда жумысты орынлаўшы, хызмет орынлаўшысы, товарды тапсырыўшыда жумысты орынлағанынан, хызмет көрсеткеннен ямаса товарды тапсырғаннан кейин оның ҳақысын ала алмаў қәўпи кемейеди. Өз гезегинде, екинши тәрепте пулын төлегеннен соң жумыс, хызмет ҳәм буйымнан қуры қалыў жағдайларына жол қойылмайды.
Система жәҳән әмелиятында сынақтан өтип келмекте. Германияда эскроу есабын ашыў ҳәм оны жүргизиў бойынша хызметлерди тек ғана банклер емес, ал нотариуслар, салық агентлери, аудиторлар ҳәм адвокатлар да көрсетиўи мүмкин.
Мысалы, нотариус тәрепинен ашылған эскроу есабы бойынша нотариус алды-сатты шәртнамасының орынланыўын қадағалап барады ҳәм шәртнама шәртлери орынланғаннан кейин пулды сатыўшыға бериўи мүмкин болады. Бул механизмниң мәмлекетимизде белсене қолланылыўы пуқаралардың мүлк ҳуқықларының бузылыўы, пул төлеп, кейин мүлксиз қалыўы ҳәм басқа да итималы надурыс ис-ҳәрекетлердиң алдын алыўға хызмет етеди.
Мәмлекетимиз қурылыс тараўында енгизилип атырған эскроу әмелияты тийкарынан усыны нәзерде тутады. Ол қурылысшы ҳәм қарыйдар арасындағы алды-саттының жаңаша формасы болып, үлеслик шәртнама, яғный банк, үлес ийеси (пуқара) ҳәм девелопер тәрепинен қол қойылатуғын үш тәреплеме шәртнаманы нәзерде тутады. Енди еле питпеген жайдан квартира сатып алмақшы болған пуқара сол жайға өз қаржыларын тигиў арқалы үлес пенен киреди ҳәм үлес ийесине айланады. Буның ушын қурылысшы, яғный девелопердиң өзине емес, банкке төлейди. Қурыўшы ҳәм коммерциялық банк өз ара келисим тийкарында банкте эскроу есап бетин ашады, үлес ийеси төлеген пуллар усы есап бетке жыйналады. Итибарлы тәрепи, жай питпегенше қурылыс компаниясы бул пуллардан пайдалана алмайды. Турақ жайды болса өз қаржылары ямаса банк кредити тийкарында қурып питкереди.
Үлеслик шәртнама арқалы девелопер көрсетилген жайды қурып, өз ўақтында тапсырыў миннетлемесин алса, банк үлес ийесиниң пул қаржылары эскроу есап бетинде топланыўы, қәўипсиз сақланыўы, сондай-ақ, девелопердиң турақ жай қурылысын жойбарлық қаржыландырыў тәртибин қадағалайды. Банклер турақ жайды өз ўақтында ҳәм сапалы қурыў және оны ийесине жеткерип бериўге кепиллик береди. Қурылысшы ҳәм қарыйдар арасында кепил болып хызмет етеди.
- Тилекке қарсы, бүгинги күнде 90 процент жағдайда үлес ийесиниң ҳуқықы бузылып келмекте, - дейди Қурылыс ҳәм турақ жай коммуналлық хожалығы министрлиги басқарма баслығы Даврон Мелиев. - Девелоперлер тәрепинен пуллар өзлестирилип, қайтармаў жағдайлары көп. Сонлықтан, жаңа нызамшылық системасын ислеп шығыў процесинде, биринши гезекте, үлесшилердиң ҳуқықларын қорғаў, соның менен бирге, девелоперлер ушын да жумысты жеңиллетиў нәзерде тутылған. Процессте "Ашық-айдын қурылыс" миллий мәлимлеме системасында турақ жайлар қурылысы бойынша электрон платформа жаратылып, 2025-жыл 1-июльден толық иске қосылады. Девелоперлер турақ жайды усы платформаға дизимнен өткерместен турып халықтың қаржыларын үлеске киргизиў тийкарында тартыўына жол қойылмайды. Системада инсан факторы максимал дәрежеде шекленип, интеграция тийкарында ислеп шығылмақта. Девелопер объектти платформаға киргизгеннен соң, банк тәрепинен үйди өз ўақтында қурыў имканиятлары үйрениледи. Қурылыс процесинде де жумыстың орынланыў графиги қадағалап барылады. Жойбарлық қаржыландырыўдан гөзленген мақсет те усы. Қалаберди, объект электрон платформаға жайластырылғаннан соң, өз-өзинен Қурылыс-қадағалаў инспекциясына дизимге қойылады. Бул дегени, инспекция да компанияға тийисли барлық ҳүжжетлердиң тийкарлы екенлигин тексереди.
Электрон платформада қурылысшы компания ҳәм объект ҳаққындағы барлық мағлыўматлар, атап айтқанда, объекттиң жойбар бойынша жайласқан анық мәнзили, қабатлары, кириў жоллары, қалаберсе, компанияның жойбарлаў ҳүжжетлери, унамлы экспертиза жуўмағы, қурылыс басланатуғын сәне ҳәм пайдаланыўға тапсырыў мүддети сыяқлы мағлыўматлар жыйналып барылады. Бул мағлыўматларды қарыйдарлардың өзи де платформадан бақлап, қурылысшының рухсатнамасы бар екенлиги, оның рейтинги ҳәм алдынғы жойбарлары ҳаққында билип барыўы мүмкин. Қурылыс процесслериниң платформа арқалы ашық-айдын көрип барылыўы тараўда инвестициялардың қәўипсизлиги, исенимли девелоперлер базарының қәлиплесиўине хызмет етеди.
Егер турақ жай өз ўақтында питкерилмесе, банк объектти питпеген ҳалда алып қояды ҳәм өз қаржылары есабынан ямаса басқа инвестор тәрепинен қурып питкерип, базарға усыныўы мүмкин. Бул бағдарда усыған уқсас бир неше вариант усыныс етилмекте.
Қурылыс компанияларына "жәбир" бола ма?
Турақ жай қурылысы дәраматлы бизнеслерден бири. Қалаберди, елимизде халықтың саны барған сайын көбейип атырғаны есабынан жаңа турақ жайларға талап артып атыр. Буны қаплаў ушын инвесторлар, қурылыс компанияларына қолайлы шараят, жеңилликлер берилмекте. Тек ғана оннан дурыс пайдаланыў, адамларға пайдалы усыныслар бериў инсаптан болады.
Мағлыўматларға қарағанда, елимизде соңғы үш жылда 3 мың көп қабатлы турақ жай пайдаланыўға тапсырылған. Өткен жылдың өзинде 100 мыңнан аслам квартираға ийе 2 мың 44 көп қабатлы турақ жай қурылды. Буннан соң жумысты бөлип алып ислеўшилер, басқарыў ҳәм сервис, қурылыс материаллары, транспорт сыяқлы тараўларда 350 мың адам жумыслы болды. Мебель, электротехника, тоқымашылық, қурылыс материаллары тараўларында қосымша 11 триллион сумлық базар пайда болды.
Демек, эскроу системасын енгизиўден гөзленген мақсет тек ғана қарыйдарлардың мәплерин қорғаўдан ибарат емес. Егер сондай болса, турақ жай қурылысы базарындағы исбилерменлердиң руўхы түсип, тараўдан узақласыўы мүмкин. Буннан болса ҳеш кимге мәпдарлық жоқ. Керисинше, жаңа системаны толық иске түсириў арқалы девелоперлер (бир ўақыттың өзинде инвестор, жойбарлаўшы, қурылысшы сыяқлы ўазыйпаларды орынлаўшы) жумысын да жеңиллетиў нәзерде тутылған. Мәселен, эскроу системасы девелоперлерге ҳәзиргиден төменирек ставкада қаржы тартыў имканиятын береди. Қурылыс шөлкемлери қурылысты баслағанынан баслап жуўмақлағанына шекем, бирақ көби менен 12 ай даўамында жер салығын төлеўден азат етиледи. Бирақ объект мүддетинде тапсырылмаса, девелопер жер салығын 2 есе муғдарда төлейди.
Енди қурылысшыларға қаржыларды тек ғана эскроу арқалы тартыўға рухсат бериледи. Онда компания объекттиң 30 процентин өз қаржыларынан, 70 процентин эскроу есабы ашылған банк кредитинен қурады. Бирақ банкте ашылған эскроу есабындағы пуллар қурылысқа қаратылмайды. Объект толық түрде исбилермен ҳәм банк кредити есабынан қурылады. Коммерциялық банк есап бетинде турған кепилликли пуллар есабынан қурылысшыға арзанырақ процентте кредит ажыратады.
Қурылыс тамамланып, қарыйдар квартираны қабыл етип алғаннан соң, оның банк есабындағы пул девелопер шөлкемине өткериледи ямаса кредитти қайтарыў ушын шешип алынады. Қурылысшы өз миннетлемелерин орынламаған жағдайда бул пул ийесине 6 айдан кейин қайтарып бериледи. Яғный жай питпей қалса, қарыйдар күйип қалмайды, банкке қойған пулларын машқаласыз қайтарып алады.
- Өзбекстанда эскроу системасын раўажландырыў бойынша жумыслар исленип атырғаны қуўанышлы жағдай. Буны бир неше жыл бурын көз алдымызға келтире алмайтуғын едик, - дейди Ташкент қаласындағы "Жаңа заман имараты" кәрханасының директоры Артём Крескас. - Дүнья тәжирийбесинде қурылыс алды-берди әне усындай система тийкарында болады ҳәм бул тараўға заманагөй механизмлер кирип киятырғанынан дәрек береди. Турақ жай қурыў бәрқулла әҳмийетли мәселе ҳәм ол қадағалаўда болыўы керек. Бул я сапа, я шәртнама ямаса төлемлер мәселесинде болсын. Усы арқалы қурылыс базарында саламат бәсеки қәлиплесип, компаниялар қарыйдарлардың исенимине ерисиў ушын өз үстинде ислей баслайды. Елимизде эскроу системасын раўажландырыўға 1 миллиард доллар ҳәм халықаралық финанс институтларының қаржылары есабынан 310 миллион доллар тартылып атырғаны да бийкарға емес. Бул жақын жылларда, әлбетте, унамлы нәтийжесин береди.
Жаңа система менен пуқаралардың турақ жай ушын төлеген пуллары ҳәр тәреплеме қорғалады. Атап айтқанда, жоқарыдағы пәрман менен эскроу есабына қаратылған пул қаржыларын тоқтатып турыў ямаса есаптан шығарыў қадаған етилген. Ҳәттеки үлес ийесиниң айырым себеплерге бола Мәжбүрий орынлаў бюросынан қарыздар болып қалған жағдайда да эскроу есап бетиндеги қаржыларына қол қатылмайды. Бул пуллар тек үлеске киргизилген турақ жай питкеннен кейин, пуқара таңлаған квартира сатып алыўға бағдарланады.
Және бир абзаллығы, халық қурылыс басынан ипотека ҳәм субсидия алыў және үй питпей турып та квартираны басқа адамға сатыў имканиятына ийе болады. Гәп сонда, үлес шәртнамасы нотариал дизимнен өткерилип, кадастрдан өткеннен кейин бул үлес пуқараға мүлк сыпатында тән алынады. Бул үлести еле жай питпей турып мүлк сыпатында сатып жибериўи де мүмкин. Нәтийжеде еле кадастры шықпаған жайлардың да екилемши базары пайда болады. Үлес сатылған жағдайда девелопер ҳәм банктиң жаңа үлес ийеси алдындағы миннетлемелери сақланып қалады.
Солай етип, усы жыл 1-июльден баслап үлеслик тийкардағы қурылысларда қурылысшы ҳәм қарыйдар арасындағы алды-берди түри ҳәм мазмуны өзгереди. Бул тәртип жылдың ақырына шекем ықтыярлы болады, 2026-жыл 1-январьдан болса қурылыста қаржыны тартыў тек ғана эскроу есап бетлери арқалы әмелге асырылады. Усы тәризде жаңа үйлерди белгиленген мүддетлерде ийелерине тапсырыў ҳәм халық төлеген пуллар музлап қалмаўы толық жаңа система қадағалаўына өтеди.
Ирода ТОШМАТОВА,
“Янги Ўзбекистон” хабаршысы
