Қурилиш охирги йилларда Ўзбекистонда энг тез ривожланаётган соҳалардан бирига айланди. Айниқса, шаҳарларда кўп қаватли турар жойлар қуриш шу қадар оммалашди ёки шароит ва имкониятлар бунга йўл очдики, натижада хусусий қурилиш компаниялари сони ортиб, ҳар қадамда бир янги уй қад кўтара бошлади. Бунинг ортидан юзлаб, минглаб оилалар уй-жойли бўлаётир. Аммо ваъда қилинган уйлар кўтарилмай, пулига чув тушиб қолаётганлар ҳам йўқ эмас.

Кўп ҳолларда янги қурилаётган уйларнинг топширилиши кечикиб, аҳоли тўлаган пуллари музлаб тургани, шартномалар, асосан, қурувчи манфаатига хизмат қилаётгани охирги йилларнинг энг оғриқли муаммоларидан. Ҳали бир ғишти қўйилмасидан туриб, уй-жой сотиш, одамлар лойиҳада кўрган хонадони учун белгиланган нархнинг бир қисмини олдиндан тўлаши, энг ачинарлиси, шартнома шартларини тузукроқ ўқимасдан ҳамда уй-жой қурилишига қонуний асослар ўрганилмасдан имзолаши ортидан юзага келаётган муаммолар аксариятимизга таниш.

Бир неча йил олдин кўплаб одамлар катта бир қурувчи компания устидан шикоят қилиб, ваъда қилинган уй-жой қурилмаётгани, пуллари ҳам қайтариб берилмаётгани бў­йича судга мурожаат қилгани билан боғлиқ ҳолат анча шов-шув бўлганди. Мурожаатчилар сони шу қадар кўплигидан ҳатто вазият давлат назоратига олинган. Тўлов қилганларнинг аксариятига давлат томонидан қурилган янги хонадонлар берилди. Аммо ҳар доим ҳам бундай бўлавермайди. Чунки аҳоли хусусий компания билан шартнома тузар экан, унда давлат бирор мажбуриятни зиммасига олиши келтирилмайди. Келишув икки томонлама бўлади, мажбуриятлар ҳам шунга яраша. Одамлар алданаётгани ҳам шундан. Афсуски, кўпчилик шартномани тушуниб-тушунмай имзолайди, шартлар эса кўпроқ қурувчи компания манфаатларига хизмат қилади. Қонуний чора кўрилганда жараён анча узоқ давом этади. Бунинг ортидан кейинги йилларда юртдошларимизда янги қурилаётган уй-жойларни харид қилишда бир оз қўрқув ва иккиланишлар пайдо бўлди.

Шу каби ҳолатлар ва айни вазият уй-жой қурилишида аҳоли маблағлари ҳамда ҳуқуқларини ҳимоя қиладиган янги тартибни жорий этишни тақозо этаётганди. Президентимизнинг жорий йил 27 январдаги «Уй-жой қурилиши соҳасини янада ривож­лантириш, турар ва нотурар жой объектларини улуш киритиш асосида қуриш жараёнини тартибга солиш механизмларини такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида»ги фармони масала ечимида айни муддао бўлди. Чунки унда турар ва нотурар жой объектларини улуш киритиш асосида қуриш жараёнини янада тартибга солишга қаратилган аниқ механизмлар белгиланди. Аввало, бунда жисмоний ва юридик шахсларнинг ҳуқуқлари ҳимоя қилинишини таъминлаш кўзда тутилган. Қолаверса, уй-жойларни улуш киритиш ва ипотека кредити асосида сотиб олишнинг ишончли ва самарали имкониятлари яратилмоқда.

Энди қурилишга улуш киритиш фақат нотариал тасдиқланган шартнома асосида амалга оширилади. Яъни жорий йил 1 июлдан бошлаб қурувчилар ва мижозлар ўртасидаги улуш киритиш шартномалари мажбурий тартибда нотариусда тасдиқланиши ва кадастр рўйхатидан ўтказилиши керак. Шу санадан эътиборан янги механизм — эскроу тизимини жорий этиш бошланади. Бу тизим улушдор, яъни уй-жой сотиб олиш истагидаги харидорлар ҳуқуқларини тўлиқ ҳимоялаб, тўлов пуллари ишончли сақланиши ва хонадон ўз вақтида топширилишини кафолатлайди.

У қандай ишлайди?

Эскроу — инглизча «эсcроw» сўзидан олинган бўлиб, пул ёки мол-мулкни сақлаш маъносини англатади. Бу ишнинг, хизматнинг буюртмачиси ёки товар олувчиси томонидан тўланган пуллар, иккинчи томондан, ўз мажбурияти лозим даражада бажарилмагунга қадар тўланган маблағлар музлатилган ҳолда учинчи шахс томонидан сақланишини назарда тутувчи ҳуқуқий механизм ҳисобланади. Бунда ишни бажарувчи, хизмат ижрочиси, товарни топширувчида ишни бажарган, хизматни кўрсатганидан ёхуд товарни топширганидан кейин унинг ҳақини ололмаслик хавфи камаяди. Ўз навбатида, иккинчи томонда пулини тўлаганидан сўнг иш, хизмат ва ашёдан қуруқ қолиш ҳолатларига йўл қўйилмайди.

Тизим жаҳон амалиётида синовдан ўтиб келяпти. Германияда эскроу ҳисобрақам очиш ва уни юритиш бўйича хизматларни нафақат банклар, балки нотариуслар, солиқ агентлари, аудиторлар ҳамда адвокатлар ҳам кўрсатиши мумкин. Мисол учун, нотариус томонидан очилган эскроу ҳисобварағига кўра, нотариус олди-сотди шартномаси бажарилишини назорат қилиб боради ҳамда шартнома шартлари бажарилгандан кейин пулни сотувчига бериши мумкин бўлади. Мазкур механизм мамлакатимизда фаол қўлланилиши фуқароларнинг мулкий ҳуқуқлари бузилиши, пул тўлаб, кейин мол-мулксиз қолиши ва бошқа эҳтимолий ноинсоф ­хатти-ҳаракатларнинг олдини олишга хизмат қилади.

Мамлакатимиз қурилиш соҳасида жорий этилаётган эскроу амалиёти моҳиятан шуни назарда тутади. У қурувчи ва харидор ўртасидаги олди-бердининг янгича шакли ҳисоб­ланади. Энди ҳали битмаган уйдан квартира сотиб олмоқчи бўлган фуқаро ўша уйга ўз маблағларини тикиш орқали улуш билан киради ва улушдорга айланади. Бунинг учун қурувчи, яъни девелопернинг ўзига эмас, банкка тўлов қилади. Қурувчи ва тижорат банки ўзаро келишув асосида банкда эскроу ҳисобварағини очади, улушдор тўлаган пуллар шу ҳисобварақда йиғилади. Эътиборлиси, уй битмагунча қурувчи компания бу пуллардан фойдалана олмайди. Турар жойни эса ўз маблағлари ёки банк кредити асосида қуриб битказади.

Улушли шартнома орқали девелопер кўрсатилган уйни қуриб, ўз вақтида топшириш мажбуриятини олса, банк улушдорнинг пул маблағлари эскроу ҳисобварағида йиғилиши, хавфсиз сақланиши, шунингдек, девелопернинг уй-жой қурилишини лойиҳавий молиялаштириш тартибини назорат қилади. Банклар уй-жойни ўз вақтида ва сифатли қуриш ҳамда уни эгасига етказиб беришни кафолатлайди. Қурувчи ва харидор ўртасида кафил бўлиб хизмат қилади.

— Афсуски, бугунги кунда кўп ҳолатда улушдорнинг ҳуқуқи поймол бўляпти, — дей­ди Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги бошқарма бошлиғи Даврон Мелиев. — Девелоперлар томонидан пулларни ўзлаштириб, қайтариб бермаслик ҳолатлари кўп. Шу боис, янги қонуний тизимни ишлаб чиқиш жараёнида, биринчи нав­батда, улушдор ҳуқуқларини ҳимоя ­қилиш, шу билан бирга, девелоперлар учун ҳам ишни енгиллаштириш назарда тутилган. Жараёнда «Шаффоф қурилиш» миллий ахборот тизимида уй-жойлар қурилиши бў­йича электрон платформа яратилиб, 2025 йил 1 июлдан тўлиқ ишга туширилади. Девелоперлар уй-жойни шу платформага рўйхатга қўймасдан туриб, аҳоли маблағларини улуш киритиш асосида жалб қилишига йўл қўйилмайди. Тизимда инсон омили максимал даражада чекланиб, интеграция асосида ишлаб чиқиляпти. Девелопер объектни платформага киритгач, банк томонидан уйни ўз вақтида қура олиш имкониятлари ўрганилади. Қурилиш жараёнида ҳам ишнинг бажарилиш графиги назорат қилиб борилади. Лойиҳавий молиялаштиришдан кўзланган мақсад ҳам шу. Қолаверса, объект электрон платформага жойлангач, ўз-ўзидан Қурилиш-назорат инспекциясига рўйхатга қўйилади. Бу дегани инспекция ҳам компанияга тегишли барча ҳужжатларнинг асосли эканини текширади.

Электрон платформада қурувчи компания ва объект ҳақидаги барча маълумотлар, хусусан, объектнинг лойиҳа бўйича жойлашган аниқ манзили, қаватлари, кириш йўлак­лари, қолаверса, компаниянинг лойиҳавий ҳужжатлари, ижобий экспертиза хулосаси, қурилиш бошланадиган сана ва ­фойдаланишга топшириш муддати каби маълумотлар ­жамлаб борилади. Бу ахборотларни харидорларнинг ўзи ҳам платформадан кузатиб, қурувчининг рухсатномаси мавжудлиги, унинг рейтинги ва олдинги лойиҳалари ҳақида билиб бориши мумкин. Қурилиш жараёнларининг платформа орқали шаффоф кўриб борилиши соҳада инвестициялар хавфсизлиги, ишончли девелоперлар бозори шаклланишига хизмат қилади.

Агар уй-жой ўз вақтида битказилмаса, тақдим этилган кредит ҳисобига банк объектни битмаган ҳолда олиб қўяди ва ўз маб­лағлари ҳисобидан ёки бошқа инвестор томонидан қуриб битказиб, бозорга тақдим этиши мумкин. Бу борада шунга ўхшаш бир неча вариант таклиф қилиняпти.

Қурувчи компанияларга «жабр» бўладими?

Уй-жой қурилиши даромадли бизнеслардан бири. Қолаверса, юртимизда аҳоли сони тобора кўпайиши ҳисобига янги турар жойларга талаб ошяпти. Буни қоплаш учун инвесторлар, қурувчи компанияларга қулай шароит, имтиёзлар бериляпти. Фақат бундан тўғри фойдаланиш, одамларга манфаатли таклифлар бериш инсофдан бўлади.

Маълумотларга кўра, ўтган йилнинг ўзида 100 мингдан зиёд хонадонга эга 2044 та кўп қаватли уй барпо этилди. Бунинг ортидан пудратчилар, бошқарув ва сервис, қурилиш материаллари, транспорт каби соҳаларда 350 минг одам ишли бўлди. Мебель, электротехника, тўқимачилик, қурилиш материаллари соҳаларида қўшимча 11 трил­лион сўмлик бозор пайдо бўлди.

Демак, эскроу тизимини жорий этишдан кўзланган мақсад фақат харидорлар манфаатларини ҳимоя қилишдангина иборат эмас. Агар шундай бўлса, уй-жой қурилиши бозоридаги тадбиркорларнинг ҳафсаласи пир бўлиб, соҳадан узоқлашиши мумкин. Бундан эса ҳеч кимга манфаатдорлик йўқ. Аксинча, янги тизимни тўлиқ ишга тушириш орқали девелоперлар (бир вақтнинг ўзида инвестор, лойиҳачи, қурувчи каби вазифаларни бажарувчи) ишини ҳам енгиллаштириш назарда тутилган. Масалан, эскроу тизими девелоперларга ҳозиргидан пастроқ ставкада маблағ жалб қилиш имконини беради. Қурувчи ташкилотлар қурилишни бошлаганидан якунлагунича, лекин кўпи билан 12 ой давомида ер солиғи тўлашдан озод қилинади. Бироқ объект муддатида топширилмаса, девелопер ер солиғини 2 карра миқдорда тўлайди.

Энди қурувчиларга маблағларни фақат эскроу орқали жалб қилишга рухсат этилади. Бунда компания объектнинг 30 фоизини ўз маблағлари, 70 фоизини эскроу ҳисоби очилган банк кредитидан қуради. Аммо банкда очилган эскроу ҳисобварағидаги пуллар қурилишга йўналтирилмайди. Объект тўлалигича тадбиркор ва банк кредити ҳисобига қурилади. Тижорат банки ҳисобрақамда турган кафолатли пуллар эвазига қурувчига арзонроқ фоизда кредит ажратади.

Қурилиш битиб, харидор хонадонни қабул қилиб олгач, унинг банк ҳисобварағидаги пул девелопер ташкилотга ўтказилади ёки кредитни сўндириш учун ечиб олинади. Қурувчи ўз мажбуриятларини бажармаган тақдирда бу пул эгасига 6 ойдан кейин қайтариб берилади. Яъни уй битмай қолса, харидор куйиб қолмайди, банкка қўйган пулларини муаммосиз қайтариб олади.

— Ўзбекистонда эскроу тизимини ривож­лантириш бўйича ишланаётгани қувонарли. Буни бир неча йил олдин тасаввур ҳам қила олмасдик, — дейди Тошкент шаҳридаги «Янги замон бино» корхонаси директори Артём Крескас. — Жаҳон тажрибасида қурилиш олди-бердилари айнан шундай тизим асосида бўлади ва бу соҳага замонавий механизмлар кириб келаётганидан далолат. Турар жой қуриш доим жиддий масала ва у назоратда бўлиши керак. Бу хоҳ сифат, хоҳ шартнома ёки тўловлар масаласида бўлсин. Шу орқали қурилиш бозорида соғлом рақобат шаклланиб, компаниялар харидорлар ишончини қозониш учун ўз устида ишлай бошлайди. Юртимизда эскроу тизимини ривожлантиришга 1 миллиард доллар ва хал­қаро молиявий институтлар маблағлари ҳисобидан 310 миллион доллар жалб этилаётгани ҳам бежиз эмас. Бу яқин йилларда, албатта, ижобий натижасини беради.

Янги тизим билан фуқароларнинг уй-жой учун тўлаган пуллари ҳар томонлама ҳимояланади. Хусусан, юқоридаги фармон билан эскроу ҳисобварағига йўналтирилган пул маблағларини тўхтатиб қўйиш ёки ҳисобдан чиқариш тақиқлаб қўйилган. Ҳатто улушдорнинг айрим сабабларга кўра, Мажбурий ижро бюросидан қарзи бўлиб қолган тақдирда ҳам эскроу ҳисобварағидаги маблағларига тегилмайди. Бу пуллар фақат улуш киритилган уй-жой битгач, фуқаро танлаган хонадон харидига йўналтирилади.

Яна бир афзаллиги, улушдор ўз улушини ҳали уй битмай туриб мулк сифатида сотиб юбориши ҳам мумкин. Натижада ҳали кадастри чиқмаган уйларнинг ҳам иккиламчи ­бозори пайдо бўлади. Улуш сотилган тақдирда девелопер ва банкнинг янги улушдор олдидаги мажбуриятлари сақланиб қолаверади.

Шундай қилиб, жорий йил 1 июлдан бош­лаб улуш киритиш асосидаги қурилишларда қурувчи ва харидор ўртасидаги олди-бердининг шакли ва мазмуни ўзгаради. Мазкур тартиб йил охиригача ихтиёрий бўлади, 2026 йил 1 январдан эса қурилишда маблағни жалб қилиш фақат эскроу ҳисобварақлари орқали амалга оширилади. Шу тарзда янги уйларни белгиланган муддатларда эгаларига топшириш ва аҳоли тўлаган пуллар музлаб қолмаслиги тўлиқ янги тизим назоратига ўтади.

Ирода ТОШМАТОВА,

«Янги Ўзбекистон» мухбири